政府出手六七折“扫货”滞销房！ 黄奇帆的预言又应验了

中国楼市就像得了场“重感冒”，高烧不退还咳个不停。 可当所有人忙着争论“会不会变成日本美国那样”时，有个老头早就看透了病根黄奇帆一针见血：中国楼市的病和别人不一样，是“超级库存”和“超级杠杆”两个问题撞到一块儿了！

一、“超级库存”压垮房企，房子多到卖不动

2017年是中国房地产最后的疯狂，那年全国盖了17亿平方米新房，占了全球总量一半还多。 可疯狂过后只剩一地鸡毛：如今全国商品房待售面积堆到7.5亿平方米，开发商手里的房子比想买房的人还多。

郑州航空港区的新房要卖20个月才能清空，长春更惨，去化周期超过30个月，房价直接跌回2017年。 房子盖得密不透风，采光差、装修糙，甚至烂尾楼遍地，老百姓捏着钱不敢下手，库存彻底“冻”住了。

二、“超级杠杆”引爆债务炸弹

开发商们玩的是“空手套白狼”的游戏：借钱买地→让建筑队垫钱盖楼→卖期房回款→还债。 这套把戏在市场热时转得欢，可一旦房子卖不动，整个链条“咔嚓”就断了。

2024年房企平均负债率飙到88.3%，比国际安全线高出近40个百分点！ 头部企业现金短债比只剩80%，连短期债都还不上。 恒大、碧桂园这些巨头爆雷只是开始，背后是银行坏账、施工队欠薪、供应商黄账的连锁塌方。

三、2024年：黄奇帆的药方开始见效

去年政策疯狂发力，全年调控超700次，核心就三招：

“四个取消”：限购、限售、限价、普宅标准全放开，让想买房的人能进场；

“四个降低”：房贷利率压到3.5%、首付降到15%，北京上海月供直接省2000元；

“两个增加”：国家砸4万亿贷款给“白名单”房企保交楼，再拆100万套城中村释放需求。

政策刺激下，去年10月北京二手房成交暴涨70%，上海新房销量跳升31%，深圳二手房网签量创50个月新高。 可库存大山依然难搬：全国广义住宅库存去化周期仍高达28.9个月，三四线城市普遍超过24个月。

四、2025年：国家直接下场“拆弹”

黄奇帆最狠的预言正在落地政府出手“扫货”滞销房！

按他设计的路径，政府以市场价六到七折收购开发商的滞销房，钱不是白给，而是逼房企先还银行、再付施工队，把债务链一刀切断。 收来的房子直接改成公租房，中国保障房占比将从5%拉到20%以上，向欧美水平看齐。

这招一石三鸟：

房企拿到救命钱，避免恒大式连环炸雷；

刚需族租房成本大降，北京上海公租房租金比市场价低40%；

稳住房价不崩盘，上海内环新房已连续32个月涨价。

五、楼市大洗牌：90%房企将被淘汰

开发商的好日子彻底结束了。 中国现在有9.7万家房企，比美国多出190倍，其中85%的房子是前15%的企业卖的。

未来十年，房企数量将砍掉三分之二！活下来的必须换活法：

负债率从80%压到50%以下，学香港房企稳健经营；

只盯核心城市，武汉郑州等库存高压区直接放弃；

转型做代建、搞保障房，万科已在15城试点“政府定制房”。

六、房价真相：核心区坚挺，远郊腰斩

2025年最残酷的分化来了：

深圳南山、上海内环优质盘还在微涨，年增幅3%-5%；

洛阳瀍河区二手房跌到5359元/㎡，邯郸远郊区跌破3000元/㎡，比县城还便宜；

杭州靠数字经济吸人，90㎡以上改善房涨价；郑州武汉人口外流，库存压顶难翻身。

房贷利率降到3.13%的历史冰点，首付15%就能上车，可普通人记住一条铁律：月供别超收入30%！ 否则就像深圳那位业主：“月供比房租高，卖房得倒贴50万”。

七、租房族的春天来了

国家收储的存量房正变身公租房洪流：

北京朝阳区公租房排队时间从5年缩到2年；

深圳推出“一张床”公寓，月租500解决毕业生落脚；

政府严打房东乱涨价，违约一次罚3万。

到2024年底，全国已有450万新市民住进保障房，房租支出砍半。 租房再不是“临时凑合”，而成了体面选择。